На рынке недвижимости Северной Осетии фиксируется парадоксальная ситуация: сделки по ипотеке с кэшбэком и завышением стоимости квартир набирают популярность именно в тот момент, когда они официально запрещены по всей России.
По словам аналитика в сфере гражданского строительства Георгия Загалова, схема работает следующим образом: застройщик или продавец предлагает покупателю привлекательные условия: часть суммы возвращается в виде кэшбэка после заключения сделки. При этом стоимость квартиры в договоре искусственно завышается — в среднем на 20%, а иногда и выше. Покупатель получает кэшбэк живыми деньгами, якобы на будущие расходы по квартире (отделка, покупка сантехники и мебели). На бумаге всё выглядит красиво.
Проблема возникает позже. Банк получает залог по завышенной стоимости, а заёмщик может столкнуться с серьёзными проблемами при продаже квартиры: цена превышает рыночную стоимость, и продать жильё хотя бы за сумму долга становится практически невозможно. Особенно болезненно это проявляется в момент сдачи дома: банк проводит переоценку объекта и не принимает завышенную стоимость. Разница ложится на плечи покупателя — человека, который и без того взял ипотеку на пределе своих возможностей.
С 1 января 2025 года в России действует ипотечный стандарт, который прямо запрещает такие схемы. Под запрет подпала ипотека с субсидированной ставкой, приводящая к завышению цены квартиры, ипотека с аккредитивом и кэшбэком. С этой же даты нельзя использовать кредитные средства или кэшбэк от застройщика для формирования первоначального взноса — он должен состоять только из собственных средств покупателя.
Тем не менее в Северной Осетии подобные предложения продолжают циркулировать на рынке. Это не уникальная региональная проблема — по оценкам Центробанка, половина выдач в рыночной ипотеке приходилась на различные маркетинговые акции, приводящие к завышению стоимости жилья. Однако в республике с её специфическим рынком недвижимости и низким уровнем финансовой грамотности населения такие схемы особенно опасны.
Если банк выявит схему с завышенной стоимостью квартиры, у покупателя будет серьёзно испорчена кредитная история. Ему вряд ли удастся в дальнейшем взять ипотечный или потребительский кредит. При этом квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка — и если заёмщик перестаёт платить, банк забирает жильё и реализует его как залоговое имущество.
Для Северной Осетии, где второе место в России по темпам роста просроченных кредитов и один из самых низких кредитных рейтингов населения в стране, распространение подобных схем — прямой путь к новой волне проблемных долгов. Люди берут ипотеку по завышенной цене, рассчитывая на кэшбэк как на финансовую подушку, и не осознают, что фактически берут кредит, залог по которому изначально переоценён. Когда иллюзия рассеивается, платить за неё приходится годами.