Строительный сектор Северной Осетии всё заметнее уходит в серую зону. Формально рынок уже живёт по модели проектного финансирования: деньги покупателей размещаются на счетах эскроу и становятся доступны застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
На начало 2026 года в республике действовали 26 договоров проектного финансирования почти на 16,4 млрд рублей, а с использованием эскроу в регионе строилось около 435 тыс. кв. м жилья. За 2025 год в Северной Осетии раскрыли 1003 счета эскроу и перечислили застройщикам около 5,5 млрд рублей. Это означает, что свободного доступа к деньгам дольщиков у девелоперов больше нет, а стройка всё сильнее зависит от банковского кредита.
Именно здесь и возникает главный узел проблемы. Когда продажи идут медленно, эскроу-счета наполняются недостаточно быстро, а стройку нужно вести уже сейчас. Для части застройщиков это означает дефицит оборотных денег. В такой ситуации некоторые игроки начинают искать обходные схемы: продажи за наличные, договоры займа, предварительные соглашения вместо полноценного ДДУ и расчёты мимо эскроу. Публичного признания от властей или самих девелоперов в духе «деньги зависли на эскроу, поэтому стройка встала» в Северной Осетии пока нет, но сама структура рынка и уголовные дела последних месяцев показывают, что давление на застройщиков стало слишком сильным, чтобы его игнорировать.
Тревожные сигналы видны не только в Осетии, но и по всей стране. 25 марта 2026 года замглавы Минстроя Никита Стасишин прямо заявил, что у 40% строящегося жилья ставка проектного финансирования превышает 12%, а по 9% объектов она находится в районе 20% и выше. При этом соотношение задолженности по проектному финансированию и наполнения счетов эскроу составляло 73% на 1 февраля 2026 года. Через несколько дней президент НОСТРОЙ Антон Глушков сообщил, что каждый пятый застройщик, работающий с проектным финансированием и счетами эскроу, рискует не погасить кредит из-за нехватки средств на этих счетах. Иными словами, проблема уже названа вслух на федеральном уровне: стройка продолжается, но финансовая модель у значительной части рынка становится всё менее устойчивой.
Для Северного Кавказа эта проблема выглядит ещё жёстче. Ещё в 2024 году сообщалось, что 96% жилья в СКФО уже строится с применением счетов эскроу. Весной 2025 года Минстрой отдельно заговорил о поддержке регионов и малых городов с низкой распроданностью жилья, а среди самых слабых примеров была названа Ингушетия, где распроданность проектов со сроком ввода в 2026 году оценивалась всего в 3%. Это важный ориентир и для Осетии: если продажи не успевают за графиком стройки, застройщик неизбежно начинает искать внешние деньги, а когда банк даёт их дорого, соблазн уйти в серую кассу становится почти системным.
В самой Северной Осетии локальные сигналы напряжения уже накопились. По данным за 2025 год республика сократила ввод жилья примерно на 8% по сравнению с предыдущим годом. В январе–феврале 2026 года спад ускорился: объём введённого жилья снизился на 43,6% год к году. Одновременно данные ЕРЗ показывают, что у ряда застройщиков республики заметна существенная доля строящегося объёма с переносом сроков, а у отдельных компаний она доходит до 100%. Это ещё не обвал, но уже признак того, что рынок начинает буксовать: проекты выходят на стройку, но не укладываются в исходную экономику и сроки.
На этом фоне всё чаще появляются и уголовные сюжеты. 27 марта 2026 года в Северной Осетии возбудили уголовное дело против гендиректора строительной компании, который привлёк более 22,5 млн рублей от шести граждан без договоров долевого участия и без использования эскроу-счетов. Вместо законной схемы людям предлагали предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Этот кейс важен не только как криминальная история, но и как симптом. Когда рынок массово живёт в дорогом проектном финансировании, а деньги с эскроу недоступны до завершения стройки, часть застройщиков начинает воспринимать обход закона не как исключение, а как способ выживания.
Именно поэтому нынешнюю ситуацию всё труднее описывать как частные нарушения отдельных компаний. Проблема становится системной. С одной стороны, эскроу действительно защищает покупателя от старой модели, когда застройщик мог просто собрать деньги и исчезнуть. С другой стороны, в слабом региональном рынке с невысокой распроданностью и дорогими кредитами эта схема начинает выталкивать часть деловой активности в тень. В результате силовики всё чаще вменяют застройщикам мошенничество или незаконное привлечение средств, но это не останавливает сам процесс: серый рынок растёт потому, что у части игроков не остаётся нормального финансового коридора для продолжения стройки.
Корректнее всего говорить так: в Северной Осетии пока нет прямого публичного признания, что деньги «застряли» на эскроу и именно поэтому замораживаются стройки. Но совокупность фактов уже говорит о другом. Рынок сильно зависит от дорогого проектного финансирования, продажи наполняют эскроу недостаточно быстро, ввод жилья снижается, часть проектов уходит в переносы сроков, а часть игроков пытается обходить законную схему через наличные и суррогатные договоры. Если эта модель не будет скорректирована — либо через удешевление финансирования, либо через отдельные механизмы поддержки региональных рынков, — строительный сектор Осетии действительно может войти в полноценный кризис.