На рынке новостроек Северной Осетии сформировалась модель, при которой часть застройщиков фактически начинает зависеть от постоянного запуска новых объектов. Пока продажи идут активно, система работает. Но как только поток покупателей замедляется, становится видно, что деньги с одного дома уже могли быть потрачены на достройку другого.
Североосетинская модель во многом напоминает дагестанскую. Во Владикавказе массово строится типовое жильё экономкласса из красного кирпича, которым застроены Хадарцева, район БАМа и другие части города. В последнее время такие проекты всё чаще называют «типовым» классом, а некоторые застройщики пытаются позиционировать обычные коробки уже как «комфорт».
Квартирография у большинства таких домов похожая: 60–70% составляют однокомнатные квартиры, около 20% — двухкомнатные и примерно 10% — трёхкомнатные. При высокой конкуренции отличаться от соседнего проекта архитектурой, благоустройством или сервисом сложно, поэтому главным инструментом борьбы за покупателя становится цена квадратного метра.
У многих застройщиков нет полноценного отдела продаж, сотрудников, занимающихся маркетингом, и системной рекламной кампании. Основной канал реализации квартир — риелторы. На старте строительства покупателю предлагают наиболее низкую цену, дополнительные скидки и рассрочку, хотя именно на этапе котлована застройщик несёт значительные первоначальные расходы.
За первые шесть месяцев через агентов может быть реализовано 30–40% квартир. В первую очередь уходят самые ликвидные однокомнатные квартиры на удобных этажах. Деньги у застройщика появляются быстро, но освоить их с такой же скоростью невозможно.
Строительство ограничено технологическими процессами: невозможно мгновенно возвести несколько этажей только потому, что на счёте появились дополнительные средства. К этому добавляется слабая организация работ на части строительных площадок, которая увеличивает сроки реализации проекта.
В результате значительная часть денег оказывается привлечена задолго до того, как она реально понадобится строительству. Пока объект медленно возводится, средства постепенно обесцениваются из-за инфляции, растёт стоимость материалов и работ.
К финальной стадии возникает самая опасная ситуация. Наиболее ликвидные квартиры уже проданы, привлечённые ранее деньги израсходованы, а для завершения строительства требуются новые средства. Оставшиеся крупные или неудобно расположенные квартиры продаются значительно хуже. Снижать цену застройщику уже сложно, а риелторы переключаются на новые проекты, где снова появляются востребованные однокомнатные квартиры на старте продаж.
Именно в этот момент может возникнуть классическая строительная пирамида.
Застройщик запускает следующий дом, открывает продажи на раннем этапе и быстро реализует наиболее привлекательные квартиры. Однако деньги новых покупателей направляются уже не полностью на строительство нового объекта, а на завершение предыдущего недостроя.
Пока новые проекты запускаются и квартиры в них продаются, система продолжает существовать. Но она становится зависимой от постоянного притока новых покупателей. Если продажи останавливаются, возникает кассовый разрыв сразу на нескольких объектах.
В результате новый дом начинает финансировать старый, следующий — предыдущие два, и постепенно обычная схема долевого строительства превращается в пирамиду, устойчивость которой зависит уже не от экономики конкретного проекта, а от того, удастся ли застройщику снова продать очередную партию квартир на этапе котлована.